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房产一则“大消息”,市值没了1100多亿! A股港股都被吓着了
时间:2018-10-05 18:25:37  来源:  点击:50

  一个仅仅处于论证阶段的建议就把A股和港股的地产股都震动了。

  中秋节期间,广东住建厅准备上报住建部,建议试点取消预售制。消息一出,先是昨天港股地产股一起大跌,今天A股开盘后地产股也反应强烈,大幅下挫。

  1、地产股遭遇大利空下跌

  今天房地产板块在两市各行业板块中跌幅居前,东财的房地产板块今日下跌1.65%,招保万金等一众房地产龙头全线下跌。

  其中,全新好跌停,新城控股、中南建设(000961,股吧)、保利地产(600048,股吧)均跌超过6%,其中新城控股跌6.25%,中南建设跌6.14%,保利地产跌6.01%。此外,招商蛇口跌5.89%,万科A跌4.5%,金地集团(600383,股吧)跌4.1%,华夏幸福(600340,股吧)跌3.83%。板块内下跌个股有114只,跌幅在3%以上的共有24只个股,红盘报收的个股仅16只。

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  昨日中秋节依然开盘的港股反应更快。昨天,港股内房股就出现了全线下跌,港股地产指数下跌0.8%,其中,绿城中国跌6.22%,碧桂园跌5.57%,绿地香港跌5.02%。

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  基金君算了一下,今日A股地产股大跌3%左右,市值损失600多亿,港股昨日房地产市值下跌630亿港币,折合成550亿人民币。两者合计损失1150亿以上。

  2、取消预授权制度事件存在误读

  上周市场传出一份文件,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售,引发关注。流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。

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  广东省房地产行业协会的这份函是为了落实住建部的函,网传函文如下:

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  广发地产解读认为,《住建部文件中》提到的三个行政许可事项分别为“房地产估价机构备案审批”、“房地产经济资格审批”以及“预售许可证审批”事项,其实是在调研取消预收许可证管理,而不是预售制度。从广东省住建厅的回复中,并未对预售许可证制度进行讨论,而是将主要精力放在了讨论预售制度方面,是对源文件的政策目标的一个误读,而广房协的外发的通知,则直接截取了广东省回复的部分内容,加大了公众对于原始政策目的的误读可能。

  他们认为,从国务院到住建部,行政目的是简政放权,降低行政许可审批对实体经济效率的限制,针对房地产行业讨论的是取消预售证审批,而非预收制度。建议理性分析政策目标,在目前的价值位,他们还表示继续推荐主流地产龙头企业。

  此后,广东房协回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”当晚,住建部市场监管人士也进行辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。

  3、若取消预售制度有何影响

  虽然既有误读又有澄清,该事件依然引发了市场的强烈反应。这主要是因为取消预售制度对房地产市场的影响实在太大了。

  预售制是中国房地产市场化改革的基础性设计之一。1994年国家出台《房地产管理法》提出“商品房预售制度”,商品房预售制成为中国新房交易的主要模式。预售制度刺激开发商竞拍土地,获得政府的用地,规划、建设施工和销售授权后,面向公开市场销售期房、回笼资金,达到快进快出的目的。该制度的建立为中国房地产近30年的大发展提供了极大的助力,特别是在商品房制度建立初期,房地产预售制为解决住房供应短缺贡献了重要力量。

  但预售制的弊端也开始不断暴露。此番广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。所以才建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  有业内人士分析,未来可能有三个方面的影响,一是可能导致万科、保利等龙头房企利润下滑,二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大,三是会增加建房成本,加速行业淘汰。

  “房地产行业的快周转的模式就要变,高周转的模式会很受伤。”有市场分析人士表示,“取消预售制,意味着这种高周转战略的逻辑不再成立,开发商现金流周转效率会大为下降,相应商品房供应也会随之减少。”

  业内人士分析,如果取消商品房预售制度,实际上是对于整个房地产行业商业模式进行了巨大的变革。有分析人士称,如果消息属实,中国楼市将彻底告别“香港模式”,楼市拐点已经来了。

  4、业内人士短期内取消的可能性不大

  有业内人士分析,短时间内完全取消的可能性不大,反而提高预售条件或试点在某些城市、某些新地进行是有可能的。有些地区已经有在执行相关政策,上海的预售就要求主体结构封顶才行。“总体而言,该政策会减慢周转,但对龙头企业来说是好事,有望促进行业加速整合。”

  还有市场人士表示:“现在还只是建议论证调研是否可行的阶段。住建部是要求包括广东省在内的住建部门对预售许可制度进行研究,暂时只是广东省住建部的一个提案。”

  5、基金经理是这么看待地产股的

  对于房地产板块的走势,基金经理们的观点有所不同,有基金经理认为,虽然当前宏观政策环境对地产板块“不友好”,但整个行业的集中度一直在持续提升,而宏观政策面的因素也正在让中小地产商不断离场。另一方面,地产股的估值始终不高,而由于地产结算周期滞后,因此今年地产股的业绩增长依然可期,地产股,尤其是龙头地产股的估值被低估。

  但是另一种观点认为,随着宏观政策环境的恶化,整个地产市场的销售环境趋冷,虽然地产股今年业绩无虞,但是到了明后年情况可能就会发生变化了。华泰证券(601688,股吧)的研究报告显示,从2018年前8个月的地产行业数据来看,他们判断,未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面,后续销售增速或将逐步放缓,销售增速已经出现见顶迹象,后续面临供需结构边际性恶化的考验。

  在这样的背景下,房地产板块整体一路下行其实是有逻辑的,这体现了未来预期在股价中的反映。这种观点认为,当下地产股虽然估值不高,但并不意味着就值得投资。

  来源:中国基金报  编辑:李燕

 
 
 
 
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